DOMÍNIO ÚTIL / ENFITEUSE

Enfiteuse é um instituto jurídico do direito real que consiste em um contrato ou relação de longa duração (geralmente perpétua ou de prazo muito longo) pelo qual o proprietário de um bem, chamado senhorio direto ou senhorio enfiteuta, transfere a posse plena e usufruto desse bem a outra pessoa, chamada enfiteuta, mediante o pagamento de uma taxa anual chamada foro, e, em alguns casos, de um valor à parte chamado laudêmio, no caso de transferência da propriedade útil.

 

Principais características:

 

1. Divisão da propriedade:

• A propriedade é dividida entre o domínio direto (pertencente ao senhorio) e o domínio útil (pertencente ao enfiteuta).

• O enfiteuta tem quase todos os direitos de um proprietário, como usar, fruir e até transferir o bem, mas deve cumprir obrigações específicas com o senhorio.

2. Obrigações do enfiteuta:

• Pagamento do foro: Uma taxa anual, geralmente fixa.

• Pagamento do laudêmio: Um percentual (geralmente de 2,5% a 5%) do valor da venda do bem, devido ao senhorio em caso de alienação do domínio útil.

3. Perpetuidade:

• Na enfiteuse clássica, o contrato é perpétuo ou de muito longo prazo, embora algumas legislações modernas tenham limitado ou abolido essa característica.

4. Resgate:

• O enfiteuta pode “resgatar” o domínio útil, comprando o domínio pleno e extinguindo a relação de enfiteuse, caso haja previsão legal.

 

Situação no Brasil:

 

No Brasil, a enfiteuse era prevista pelo Código Civil de 1916, mas foi praticamente abolida pelo Código Civil de 2002. Desde então:

• Não é mais permitido constituir novas enfiteuses, exceto nas situações relacionadas a terrenos da União (como terrenos de marinha).

• As enfiteuses constituídas antes de 2002 continuam válidas, sujeitas às regras antigas.

 

Exemplo prático:

 

Imagine que uma pessoa possui um terreno e decide instituir uma enfiteuse, permitindo que outra pessoa construa uma casa nesse terreno e usufrua dele, desde que pague o foro anual e, em caso de venda da casa, o laudêmio ao senhorio direto. O enfiteuta tem amplos direitos sobre o terreno, mas não o domínio pleno, que pertence ao senhorio.