IMÓVEL

Código civil

Dos Bens Imóveis

www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

Art. 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.

Art. 80. Consideram-se imóveis para os efeitos legais:

I - os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram;

Os direitos reais sobre imóveis são direitos que conferem ao titular um poder direto e imediato sobre uma coisa (bem imóvel), oponível a terceiros. Esses direitos são regulamentados pelo Código Civil Brasileiro e incluem tanto a propriedade como outros direitos reais que restringem ou ampliam a relação do titular com o bem. Além disso, as ações reais são aquelas destinadas a assegurar esses direitos.

Principais Direitos Reais sobre Imóveis

Os direitos reais sobre imóveis previstos no artigo 1.225 do Código Civil Brasileiro incluem:

1. Propriedade:

• Direito pleno sobre o bem, com faculdade de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa de quem injustamente a possua ou detenha (art. 1.228 do CC).

2. Superfície:

• Direito de construir ou plantar em terreno alheio, sem transferir a propriedade do solo (arts. 1.369 a 1.372 do CC).

3. Servidão Predial:

• Direito de o proprietário de um imóvel utilizar-se de outro imóvel para satisfazer uma necessidade do seu prédio (ex.: passagem, canalização, etc.) (arts. 1.378 a 1.389 do CC).

4. Usufruto:

• Direito de uso e fruição do bem de propriedade alheia, respeitando sua substância (arts. 1.390 a 1.411 do CC).

5. Uso e Habitação:

• Direito de uso limitado ao que for necessário às necessidades do titular e sua família, ou de habitação em imóvel alheio (arts. 1.412 a 1.416 do CC).

6. Penhor, Hipoteca e Anticrese:

• Direitos reais de garantia sobre o imóvel em favor de um credor (arts. 1.419 a 1.430 do CC).

7. Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia:

• Direito conferido a pessoas de baixa renda em terrenos públicos urbanos ocupados por cinco anos ininterruptos sem oposição (baseado em normas urbanísticas).

8. Direito do Promitente Comprador:

• Direito assegurado ao comprador de imóvel em contrato de promessa de compra e venda, quando registrado (art. 1.417 do CC).

Ações que Asseguram os Direitos Reais

As ações judiciais relacionadas aos direitos reais visam assegurar ou proteger esses direitos, tanto no âmbito da propriedade quanto nos demais direitos reais. Algumas das principais ações são:

1. Ação Reivindicatória

• Visa assegurar ao proprietário a recuperação do bem imóvel injustamente possuído por terceiros (art. 1.228 do CC).

2. Ação Possessória

• Engloba:

• Ação de Reintegração de Posse: Para recuperar a posse de quem foi esbulhado.

• Ação de Manutenção de Posse: Para quem sofreu turbação.

• Interdito Proibitório: Para prevenir ameaça de posse.

3. Ação de Usucapião

• Visa reconhecer a aquisição da propriedade por meio de posse prolongada e ininterrupta, conforme requisitos legais.

4. Ação Negatória de Servidão

• Proposta pelo proprietário para contestar ou extinguir um direito de servidão alegado por terceiros.

5. Ação de Extinção de Usufruto

• Proposta para encerrar o usufruto em casos de morte, renúncia, ou abuso do usufrutuário.

6. Ação de Cancelamento de Registro

• Para cancelar registros de gravames (ex.: hipotecas) que não mais subsistem.

7. Ação Declaratória

• Visa declarar a existência ou inexistência de um direito real, como no caso de dúvida sobre a propriedade.

8. Ação de Nulidade ou Anulação

• Utilizada para invalidar negócios jurídicos que afetem os direitos reais.

9. Ação Demolitória

• Para a retirada de construções irregulares que invadam ou prejudiquem direitos reais.

10. Ação de adjudicação compulsória

A adjudicação compulsória é uma ação judicial ou extrajudicial utilizada para forçar a transferência da propriedade de um imóvel quando o vendedor (promitente vendedor) se recusa ou está impossibilitado de assinar a escritura definitiva, mesmo após o comprador (promitente comprador) ter cumprido todas as suas obrigações contratuais.
Base Legal

• Artigos 1.418 e 1.417 do Código Civil;

• Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato);

• Lei 14.382/2022, que permite a adjudicação compulsória extrajudicial (via cartório).
Quando se aplica?

Esse procedimento é comum em situações como:

• O vendedor desapareceu, faleceu ou se recusa a assinar a escritura;

• O comprador já quitou o pagamento, mas não consegue a transferência do imóvel;

• O imóvel foi adquirido por contrato de promessa de compra e venda, mas a escritura definitiva não foi outorgada. Adjudicação Judicial x Extrajudicial

1. Judicial: Feita por meio de uma ação no Poder Judiciário, quando não há consenso entre as partes.

2. Extrajudicial: Realizada em cartório, permitida pela Lei 14.382/2022, desde que o contrato esteja formalizado e não haja oposição do vendedor ou de herdeiros.

Resultado da Adjudicação

Se o pedido for aceito (pelo juiz ou pelo cartório), o imóvel é transferido diretamente para o nome do comprador, garantindo seu direito de propriedade.

11. embargo de terceiros

O embargo de terceiros é um meio de defesa utilizado por uma pessoa que não faz parte de um processo, mas que tem um bem indevidamente atingido por uma decisão judicial. Esse recurso serve para proteger o patrimônio de alguém que não deveria ser prejudicado por uma penhora, apreensão ou qualquer outro ato judicial.

Base Legal

ART. 674 a 681 (CPC)

Os embargos de terceiros estão previstos no Código de Processo Civil (CPC), nos artigos 674 a 681.

Quem pode entrar com Embargos de Terceiros?

• O verdadeiro dono do bem que foi penhorado, sequestrado ou apreendido por erro ou injustiça;

• O possuidor do bem que tem direitos sobre ele, mesmo que não seja o proprietário (por exemplo, quem comprou um imóvel, mas ainda não registrou a escritura).

Exemplos Práticos

1. Penhora indevida de imóvel: João comprou um apartamento de Maria, mas ainda não transferiu o registro para o seu nome. Se o imóvel for penhorado por uma dívida de Maria, João pode entrar com embargos de terceiros para proteger sua posse.

2. Veículo apreendido por dívida de outra pessoa: Carlos empresta seu carro para um amigo, que tem uma dívida na justiça. Se o carro for apreendido, Carlos pode usar os embargos de terceiros para reverter a decisão.

Requisitos para os Embargos de Terceiros

• Comprovar que tem posse ou propriedade sobre o bem afetado;

• Mostrar que não era parte no processo que determinou a apreensão ou penhora;

• Apresentar o pedido antes da venda do bem ou até cinco dias depois da arrematação.

Princípios que Regem os Direitos Reais sobre Imóveis

1. Princípio da Publicidade:

• A existência de direitos reais depende de registro no cartório de imóveis para ser oponível a terceiros (art. 1.245 do CC).

2. Princípio da Especialidade:

• Cada imóvel deve ser claramente identificado no registro de imóveis.

3. Princípio da Prioridade:

• O direito registrado primeiro prevalece sobre os posteriores.

4. Princípio da Inderrogabilidade:

• Os direitos reais são estabelecidos por lei, não podendo ser criados ou modificados pela vontade das partes.

II - o direito à sucessão aberta.

O direito à sucessão aberta é um direito real, conforme previsto no artigo 1.784 do Código Civil Brasileiro, que dispõe:

“Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.”

Esse direito surge no momento da morte de uma pessoa (de cujus) e refere-se à transferência automática da herança aos herdeiros, seja por determinação legal (sucessão legítima) ou por disposição testamentária (sucessão testamentária).

Características do Direito à Sucessão Aberta

1. Direito Real Imediato:

• A herança, como um todo, é considerada um bem único, indivisível e insuscetível de fracionamento enquanto não for realizada a partilha.

2. Transmissão Automática:

• A transmissão ocorre imediatamente no momento da morte, independentemente de aceitação expressa ou formalidades pelos herdeiros.

3. Oposição a Terceiros:

• O direito à sucessão aberta é oponível a terceiros, conferindo aos herdeiros o direito de defender seus interesses sobre o patrimônio do de cujus.

4. Unidade da Herança:

• Até a partilha, a herança é considerada um todo único, pertencente a uma universalidade de bens.

5. Caráter Patrimonial e Extra-Patrimonial:

• A herança abrange tanto bens patrimoniais (imóveis, dinheiro, direitos) quanto deveres (obrigações ou dívidas do falecido).

Requisitos para o Direito à Sucessão Aberta

1. Morte do de cujus:

• O direito à herança só se concretiza com a morte de uma pessoa. A sucessão só pode ser aberta com a comprovação do óbito.

2. Capacidade para Suceder:

• O herdeiro deve ter capacidade para suceder (estar vivo ou concebido no momento da morte, no caso de nascituros).

3. Vocação Hereditária:

• É necessário que o herdeiro tenha legitimidade, seja como herdeiro legítimo (previsto na ordem de sucessão do Código Civil) ou testamentário (designado por testamento).

Herança e Registro de Bens

Embora a herança seja transmitida automaticamente no momento da morte, para que terceiros tenham conhecimento do direito à sucessão aberta, é necessário o registro no cartório de imóveis ou outros órgãos, no caso de bens específicos. Isso inclui:

• Averbação de bens imóveis.

• Transferência de veículos.

• Registro de ações ou cotas empresariais.

Ações Relacionadas ao Direito à Sucessão Aberta

Os herdeiros podem exercer diversas ações para garantir ou proteger seus direitos à sucessão aberta:

1. Ação de Petição de Herança:

• Para reivindicar a herança ou parte dela, caso alguém esteja de posse indevida dos bens hereditários.

2. Ação de Inventário e Partilha:

• Para dividir os bens entre os herdeiros, conforme a lei ou as disposições testamentárias.

3. Ação de Anulação de Testamento:

• Quando houver irregularidades no testamento que prejudiquem o direito à herança.

4. Ação de Colação:

• Para exigir a devolução de bens adiantados em vida ao herdeiro, a fim de equilibrar a divisão da herança.

Princípios Relacionados ao Direito à Sucessão Aberta

1. Princípio da Saisine:

• A herança é transmitida imediatamente aos herdeiros no momento da morte, mesmo antes do inventário.

2. Princípio da Universalidade:

• Até a partilha, a herança é considerada um todo único, abrangendo bens, direitos e obrigações.

3. Princípio da Ordem de Vocação Hereditária:

• O direito à herança segue uma ordem legal de sucessão (descendentes, ascendentes, cônjuge, colaterais).

Direitos Reais sobre Sucessão Aberta

O direito à sucessão aberta é reconhecido como direito real, pois garante aos herdeiros um vínculo direto com os bens do de cujus. Esse vínculo pode ser defendido contra terceiros que tentem usurpar, ocultar ou se beneficiar indevidamente dos bens do espólio.

Art. 81. Não perdem o caráter de imóveis:

I - as edificações que, separadas do solo, mas conservando a sua unidade, forem removidas para outro local;

II - os materiais provisoriamente separados de um prédio, para nele se reempregarem.

TIPOS DE IMÓVEIS E SUAS ESPECIFICIDADES

Os tipos de imóveis são classificados com base em suas características físicas, localização e finalidade de uso. Cada tipo possui especificidades que impactam o valor, a manutenção, a regulamentação e a finalidade de compra ou uso. Abaixo estão os principais tipos de imóveis e suas especificidades:

1. Imóveis Residenciais

São destinados à moradia de indivíduos ou famílias.

Especificidades:

• Localização: Geralmente em áreas urbanas ou suburbanas.

• Zoneamento: Devem respeitar normas de zoneamento habitacional.

• Valorização: Depende de fatores como proximidade de escolas, transporte e segurança.

• Exemplos:

• Casas: Podem ser térreas ou sobrados, com áreas privativas maiores.

• Apartamentos: Localizados em edifícios com áreas comuns e infraestrutura compartilhada.

• Condomínios fechados: Casas ou apartamentos em áreas privadas, com segurança e serviços comuns.

• Vilas residenciais: Pequenas comunidades de casas, geralmente com regras internas e espaços limitados.

2. Imóveis Comerciais

São destinados a atividades econômicas, como lojas, escritórios ou indústrias.

Especificidades:

• Zoneamento: Devem estar em áreas autorizadas para atividades comerciais.

• Infraestrutura: Necessitam de acessos adequados, estacionamento e, muitas vezes, adaptações para pessoas com deficiência (Lei de Acessibilidade).

• Valorização: Relacionada ao fluxo de pessoas, visibilidade e acessibilidade.

• Exemplos:

• Salas comerciais: Usadas para escritórios ou consultórios.

• Lojas: Localizadas em ruas comerciais ou shoppings.

• Galpões: Espaços maiores para armazenamento ou produção industrial.

• Centros comerciais: Conjuntos de lojas em uma mesma estrutura.

3. Imóveis Industriais

Projetados para a instalação de indústrias e fábricas.

Especificidades:

• Localização: Geralmente em zonas industriais, afastadas de áreas residenciais.

• Infraestrutura: Necessitam de acesso a rodovias, energia elétrica de alta tensão, redes de esgoto industrial e espaço para movimentação de cargas.

• Regulação: Estão sujeitos a licenças ambientais e de segurança.

• Exemplos:

• Fábricas: Espaços para produção industrial.

• Armazéns: Usados para estocagem de produtos.

• Parques industriais: Complexos com várias indústrias.

4. Imóveis Rurais

Destinados à produção agrícola, pecuária ou atividades relacionadas.

Especificidades:

• Área mínima: Regulada pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964), dependendo da região.

• Finalidade: Usados para agricultura, pecuária, reflorestamento, entre outros.

• Documentação: Necessitam de regularização junto ao INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária).

• Exemplos:

• Sítios e chácaras: Pequenas propriedades para lazer ou produção familiar.

• Fazendas: Grandes propriedades destinadas à agropecuária em escala comercial.

5. Imóveis Mistos

São imóveis utilizados tanto para fins residenciais quanto comerciais.

Especificidades:

• Zoneamento: Devem estar em áreas onde é permitido o uso misto.

• Flexibilidade: Podem ser adaptados para atender a múltiplas funções.

• Exemplos:

• Imóveis com residência no andar superior e loja no térreo.

• Edifícios mistos com apartamentos e escritórios.

6. Imóveis de Temporada

Imóveis utilizados ocasionalmente, como para lazer ou férias.

Especificidades:

• Localização: Normalmente em áreas turísticas, como praias, montanhas ou sítios.

• Rentabilidade: Podem ser alugados para terceiros durante períodos de baixa utilização.

• Exemplos:

• Casas de praia: Próximas ao litoral, geralmente voltadas ao lazer.

• Chalés ou cabanas: Localizados em áreas rurais ou serranas.

7. Imóveis Institucionais

Destinados a instituições públicas ou privadas para atividades específicas.

Especificidades:

• Zoneamento: Devem estar em áreas permitidas para uso institucional.

• Finalidade: Escolas, hospitais, igrejas, universidades, etc.

• Exemplos:

• Escolas: Necessitam de áreas amplas e infraestrutura para estudantes.

• Hospitais: Devem seguir normas de segurança sanitária e acessibilidade.

8. Imóveis de Luxo

Imóveis de alto padrão, caracterizados por localização privilegiada, acabamentos de qualidade superior e serviços exclusivos.

Especificidades:

• Localização: Áreas nobres e valorizadas.

• Infraestrutura: Áreas de lazer, segurança reforçada, tecnologia integrada.

• Exemplos:

• Coberturas duplex ou triplex.

• Mansões: Grandes propriedades com design e acabamentos diferenciados.

9. Imóveis Históricos

Imóveis tombados ou com valor cultural e histórico.

Especificidades:

• Regulamentação: Sujeitos à preservação de características arquitetônicas.

• Limitações: Não podem ser demolidos ou alterados sem autorização.

• Exemplos:

• Casarões tombados por órgãos de preservação.

• Igrejas ou edifícios históricos.

10. Imóveis em Condomínio

Unidades privativas em áreas compartilhadas.

Especificidades:

• Taxas: Cobrança de condomínio para manutenção das áreas comuns.

• Regras: Sujeitos ao regulamento interno do condomínio.

• Exemplos:

• Condomínios verticais: Prédios residenciais ou comerciais.

• Condomínios horizontais: Casas em loteamentos fechados.

Resumo

Cada tipo de imóvel possui características específicas que devem ser consideradas antes da compra ou uso. Seja para morar, investir ou produzir, é essencial verificar:

1. Zoneamento e regulamentação local.

2. Infraestrutura e localização.

3. Finalidade de uso.

4. Possíveis restrições ou exigências legais.