USUCAPIÃO

OQUE É USUCAPIÃO ?

A usucapião é um meio de adquirir a propriedade de um bem móvel ou imóvel por meio da posse prolongada, contínua e pacífica, desde que sejam cumpridos os requisitos legais estabelecidos no Código Civil e em outras legislações específicas. Trata-se de uma forma de regularização de propriedades, permitindo que quem ocupa o bem por determinado tempo se torne seu proprietário, mesmo sem um título formal de compra ou registro.

Requisitos Básicos para a Usucapião

1. Posse contínua e pacífica:

A posse deve ser exercida de forma ininterrupta, sem oposição ou contestação do proprietário ou de terceiros.

2. Posse com animus domini:

O possuidor deve agir como se fosse dono do bem, utilizando-o como proprietário (residindo, cultivando ou cuidando do imóvel, por exemplo).

3. Tempo mínimo de posse:

O tempo exigido varia conforme o tipo de usucapião (detalhado abaixo).

4. Boa-fé ou má-fé:

Em alguns casos, a boa-fé (posse sem conhecimento de irregularidades) é exigida, mas há modalidades de usucapião que aceitam a posse de má-fé.

5. Finalidade social:

É necessário que a posse atenda a uma função social, como moradia ou cultivo.

Principais Modalidades de Usucapião

1. Usucapião Extraordinária (Art. 1.238, Código Civil):

• Requisitos: 15 anos de posse ininterrupta e sem oposição.

• Redução: Prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido residência no imóvel ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

2. Usucapião Ordinária (Art. 1.242, Código Civil):

• Requisitos: 10 anos de posse contínua e sem oposição.

• Redução: O prazo cai para 5 anos se o possuidor tiver adquirido o imóvel por meio de título cancelado (ex.: compra não registrada) e tiver boa-fé.

3. Usucapião Especial Urbana (Art. 183, Constituição Federal e Art. 1.240, Código Civil):

• Requisitos:

• Posse de 5 anos ininterruptos e sem oposição.

• Imóvel urbano com até 250 m².

• Utilização para moradia própria ou de sua família.

• Restrição: Não pode ser proprietário de outro imóvel.

4. Usucapião Especial Rural (Art. 191, Constituição Federal e Art. 1.239, Código Civil):

• Requisitos:

• Posse de 5 anos ininterruptos e sem oposição.

• Imóvel rural com até 50 hectares.

• Exploração do imóvel como meio de subsistência para si e sua família.

• Restrição: Não pode ser proprietário de outro imóvel.

5. Usucapião Coletiva (Art. 10, Estatuto da Cidade – Lei nº 10.257/2001):

• Requisitos:

• Posse de 5 anos ininterruptos e sem oposição.

• Área urbana ocupada por várias famílias, sem que seja possível identificar a posse individual.

• Finalidade: Regularizar ocupações urbanas coletivas.

6. Usucapião Familiar (Art. 1.240-A, Código Civil):

• Requisitos:

• Posse de 2 anos ininterruptos e sem oposição.

• Utilização de imóvel urbano de até 250 m² como moradia.

• O imóvel deve ter sido abandonado por cônjuge ou companheiro.

• Restrição: Não pode ser proprietário de outro imóvel.

Como Requerer a Usucapião

A usucapião pode ser reconhecida por:

1. Via Judicial: O possuidor deve ingressar com uma ação de usucapião na Justiça, apresentando provas de sua posse (testemunhas, contas de água/luz, melhorias feitas no imóvel, etc.).

2. Via Extrajudicial: Regulada pela Lei nº 13.105/2015 (Novo Código de Processo Civil), permite o reconhecimento da usucapião diretamente em cartório, desde que não haja conflitos sobre a posse.

Finalidade da Usucapião

A usucapião busca garantir segurança jurídica e função social, permitindo que quem utiliza efetivamente um bem, mas não possui título formal, possa regularizar a propriedade. Isso é especialmente importante em contextos de moradias informais ou áreas rurais.

QUAIS LEIS REGEM A USUCAPIÃO ?

A usucapião no Brasil é regida por várias leis e dispositivos jurídicos, sendo o Código Civil de 2002 o principal texto legal. Além disso, outras legislações específicas complementam e regulamentam diferentes modalidades de usucapião, tanto urbanas quanto rurais, judiciais ou extrajudiciais. A seguir, apresento as principais normas que regem a usucapião:

1. Código Civil (Lei nº 10.406/2002)

O Código Civil regula as modalidades de usucapião e seus requisitos:

Artigos 1.238 a 1.244 – Usucapião Ordinária e Extraordinária

• Art. 1.238 – Usucapião Extraordinária:

• Requisitos: Posse contínua por 15 anos, sem oposição.

• Redução: Pode ser reduzida para 10 anos se o possuidor tiver moradia no imóvel ou realizado obras produtivas.

• Art. 1.242 – Usucapião Ordinária:

• Requisitos: Posse de 10 anos, com justo título e boa-fé.

• Redução: Prazo cai para 5 anos se o possuidor tiver adquirido o imóvel por título cancelado e residir nele.

• Art. 1.240 – Usucapião Especial Urbana:

• Requisitos: Posse de 5 anos em imóvel urbano de até 250 m².

• Destinação: Uso para moradia própria ou familiar, sem ser proprietário de outro imóvel.

• Art. 1.239 – Usucapião Especial Rural:

• Requisitos: Posse de 5 anos em área rural de até 50 hectares.

• Destinação: Exploração da terra para subsistência do possuidor e de sua família.

2. Constituição Federal de 1988

A Constituição Federal garante a usucapião como instrumento de regularização fundiária e realização da função social da propriedade:

• Art. 183 – Usucapião Urbana:

• Requisitos: Posse de 5 anos de área urbana até 250 m², usada como moradia própria, sem ser proprietário de outro imóvel.

• Proteção: A propriedade não pode ser reivindicada por terceiros.

• Art. 191 – Usucapião Rural:

• Requisitos: Posse de 5 anos em área rural de até 50 hectares, usada para subsistência do possuidor e de sua família.

• Condição: O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel.

3. Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015)

O Novo Código de Processo Civil trouxe a possibilidade de realizar o processo de usucapião extrajudicial, simplificando e agilizando o reconhecimento da posse por meio de cartórios.

Artigo 216-A – Usucapião Extrajudicial:

• Requisitos:

• Acordo entre as partes (sem oposição).

• Requerimento feito em cartório de registro de imóveis.

• Documentos comprobatórios da posse (planta do imóvel, certidões, etc.).

• Participação de advogado.

4. Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001)

Esta lei regulamenta as modalidades urbanas de usucapião, buscando regularizar ocupações em áreas urbanas.

• Art. 9º – Usucapião Especial Urbana Coletiva:

• Aplicável a áreas ocupadas por população de baixa renda, quando não é possível identificar os possuidores individualmente.

• Requisitos: Posse de 5 anos contínuos, sem oposição, em área urbana com função social.

5. Lei de Regularização Fundiária (Lei nº 13.465/2017)

Essa lei trouxe inovações para a regularização fundiária no Brasil, incluindo o reconhecimento da posse por usucapião:

• Facilitou a usucapião extrajudicial.

• Regulamentou o processo para áreas urbanas e rurais, especialmente em ocupações de interesse social.

6. Lei nº 6.969/1981 – Usucapião Especial Rural

Embora incorporada pela Constituição e pelo Código Civil, esta lei é referência histórica para o reconhecimento de posse em áreas rurais.

7. Outras Normas Relevantes

• Decreto nº 9.310/2018: Regulamenta os procedimentos administrativos para regularização fundiária.

• Lei nº 9.785/1999: Inclui dispositivos relacionados à usucapião no Estatuto da Terra e outras legislações agrárias.

Principais Modalidades de Usucapião

Conforme as leis acima, as modalidades incluem:

1. Usucapião Ordinária (Art. 1.242, CC).

2. Usucapião Extraordinária (Art. 1.238, CC).

3. Usucapião Especial Urbana (Art. 183, CF).

4. Usucapião Especial Rural (Art. 191, CF).

5. Usucapião Familiar (Art. 1.240-A, CC).

6. Usucapião Coletiva (Art. 10, Estatuto da Cidade).

QUAL É A AÇÃO MAIS CORRETA, ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA OU USUCAPIÃO ?

A escolha entre a adjudicação compulsória e a usucapião depende das circunstâncias específicas do caso e da documentação disponível. Ambas as ações têm o objetivo de regularizar a propriedade de um imóvel, mas cada uma é adequada para situações distintas. Veja as diferenças e como decidir qual é a mais correta:

1. O Que é Adjudicação Compulsória?

A adjudicação compulsória é a ação judicial utilizada quando:

• Existe um contrato de promessa de compra e venda de imóvel;

• O comprador já quitou integralmente o valor, mas o vendedor (ou outro titular do direito) se recusa a outorgar a escritura pública de compra e venda ou está impossibilitado de fazê-lo.

Requisitos para a adjudicação compulsória:

1. Contrato de compra e venda: É necessário ter um contrato formal, que pode ser registrado ou não, provando a negociação entre as partes.

2. Quitação integral: O comprador deve comprovar que pagou todo o valor devido pelo imóvel.

3. Recusa ou impossibilidade de transferência: O vendedor não cumpre sua obrigação de emitir a escritura pública.

Base legal:

• Art. 1.417, Código Civil: Reconhece o direito real do comprador em caso de contrato com cláusula de transferência de propriedade.

• Art. 16, Lei nº 6.015/1973: Regula a adjudicação em situações que envolvem imóveis registrados.

Quando é indicada:

• O comprador possui um contrato que comprove a negociação e a quitação.

• A propriedade ainda está registrada em nome do vendedor ou de terceiros.

2. O Que é Usucapião?

A usucapião é um mecanismo de aquisição de propriedade com base na posse prolongada, contínua e pacífica do imóvel, sem a necessidade de título formal de compra.

Requisitos para a usucapião:

1. Posse prolongada: O tempo mínimo varia de 2 a 15 anos, dependendo do tipo de usucapião.

2. Posse contínua e pacífica: A ocupação deve ser ininterrupta, sem oposição do proprietário ou de terceiros.

3. Finalidade de dono: O possuidor deve agir como proprietário (animus domini), utilizando o imóvel para moradia, cultivo ou outras finalidades.

4. Boa-fé ou má-fé: Em algumas modalidades, como a usucapião extraordinária, a boa-fé não é exigida.

Base legal:

• Código Civil (Arts. 1.238 a 1.244): Define os requisitos para diferentes tipos de usucapião.

• Constituição Federal (Arts. 183 e 191): Regula usucapiões especiais urbanas e rurais.

Quando é indicada:

• O possuidor não tem contrato formal de compra e venda.

• Não há oposição ou contestação da posse por terceiros.

• O imóvel está abandonado pelo proprietário ou sem registro regular.

Comparação: Quando Escolher Cada Ação?

Critério Adjudicação Compulsória Usucapião

Documento de Compra Exige contrato formal de compra e venda com quitação. Não exige contrato; basta comprovar a posse prolongada e pacífica.

Propriedade Formal O imóvel está registrado em nome de outra pessoa, mas há prova de negociação. O imóvel pode estar sem registro, abandonado ou com registro irregular.

Tempo Necessário Não exige tempo mínimo; depende apenas do contrato e quitação. Depende do tipo de usucapião (entre 2 e 15 anos de posse).

Oposição de Terceiros Não deve haver oposição; o direito já está reconhecido no contrato. Pode ser usada mesmo sem o consentimento do proprietário anterior.

Processo Judicial Judicial ou extrajudicial (em alguns casos, com escritura já registrada em cartório). Judicial ou extrajudicial, dependendo da modalidade e documentação.

Finalidade Regularizar a propriedade baseada em contrato de compra e venda. Regularizar a propriedade baseada no uso contínuo e função social do imóvel.

Qual Escolher?

1. Adjudicação compulsória é mais adequada quando:

• Existe um contrato de compra e venda.

• O imóvel foi comprado, mas a escritura pública não foi outorgada pelo vendedor.

• O comprador já pagou integralmente pelo imóvel.

2. Usucapião é mais adequada quando:

• Não existe um contrato formal de compra e venda.

• O imóvel foi ocupado por longo período, sem oposição do proprietário.

• O possuidor quer regularizar a situação com base na posse prolongada.

Conclusão

• Se você tem um contrato de compra e venda e quitou o imóvel, a adjudicação compulsória é o caminho mais rápido e seguro.

• Se você ocupa o imóvel por longo tempo sem contrato ou título, mas age como proprietário, a usucapião é a alternativa correta.

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